你是否注意过电梯里循环播放的广告？是否疑惑过小区停车场的收费到底进了谁的口袋？郑州一纸新规揭开了这个"隐秘的角落"——拟出台的《住宅小区公共收益管理细则》明确将停车场、电梯广告等9类收益划归业主所有。但随之而来的质疑声不断：物业公司少了这笔"外快"，会不会降低服务质量？
政策背景与核心争议
郑州市住房保障局近日公布的征求意见稿，首次系统梳理了小区公共收益范围：从停车场、游泳池经营收入，到电梯广告、快递柜场地费，甚至公共设施赔偿金，均被列入"业主共有"清单。这背后是《民法典》第282条的明确支撑：共有部分收益扣除合理成本后归业主所有。
争议焦点在于利益再分配。物业公司长期将公共收益视为"第二粮仓"，如今突然被划走15%-30%的收入来源，行业内部直言"压力山大"。但法律专家指出，优质物业本就不该依赖公共收益生存，新规恰恰倒逼企业回归服务本质。
物业公司的"钱袋子"如何被影响
物业行业的收入结构呈现明显二元化：基础物业费占比70%-80%，用于支付保洁、保安等刚性成本；公共收益分成则多用于设备更新、节日装饰等弹性支出。某头部物业经理透露："高端项目靠服务费就能盈利，但中低端项目往往需要广告收入贴补。"
值得注意的是，《细则》并非"一刀切"剥夺物业收益。其中允许扣除"合理成本"，包括设备维护、清洁管理等直接支出。中国物业管理协会专家强调："真正专业的企业，应该通过数字化降本增效，而非指望业主的公共收益输血。"
服务质量下降的担忧是否成立
反对者最担心的场景是：物业因收入减少而削减绿化养护频次、拖延电梯维修周期。这种担忧并非全无道理，深圳某小区在新规实施初期就出现过保洁人员缩减的情况。
但郑州版细则设计了多重保障机制：要求设立政府监管的专户存储，业主大会可决议将收益反哺服务。上海的经验表明，当业主看到广告收入真正用于更换老旧监控设备时，物业费收缴率反而提升了12%。透明化带来的信任感，正在重塑行业生态。
构建业主与物业的共赢关系
要实现良性循环，需要三方协同创新：物业企业定期公示收支明细，业委会引入第三方审计；建立物业费与CPI联动的动态调价机制；更可探索用公共收益购买社区食堂、智能充电桩等增值服务。
某试点小区将广告收益转化为"楼宇养老驿站"，不仅没有降低服务质量，反而促成物业费溢价15%。这印证了一个趋势：业主主导≠驱逐物业，而是推动行业从"收租模式"转向"服务竞优"。
政策落地的关键一步
郑州新规的本质是产权明晰化革命。当业主真正成为公共收益的主人，物业公司就必须用服务品质而非资源垄断来赢得市场。但这也考验着业主组织的成熟度——据统计，郑州仅38%的小区成立业委会。
未来两年将是关键观察期。政府需要强化对挪用收益的"二倍罚款"执法，业主群体要快速提升财务监督能力，而物业企业则需要重新定位：从管理者转型为服务集成商。这场变革没有退路，因为民法典时代，共有部分的每一分收益都该晒在阳光下。
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